Bent u in privé de trotse eigenaar van beleggingspanden en verhuurt u deze? Dan is het de vraag in welke box (box 1 of box 3) de belastingheffing plaatsvindt. Het belang is groot, omdat zowel de grondslag als het tarief fors uiteenlopen.
Passieve of actieve verhuur
Wanneer met de verhuur van vastgoed beoogd wordt een normaal rendement te behalen (passieve verhuur), valt dit vastgoed in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). In box 3 wordt belasting geheven over het saldo van de bezittingen en schulden (minus heffingsvrij vermogen) op de peildatum, zijnde 1 januari van het desbetreffende belastingjaar. De daadwerkelijke (huur)baten en lasten, noch eventuele meerwaarde bij verkoop, zijn in deze box relevant. Ten aanzien van de waarde van de bezitting wordt in beginsel de WOZ-waarde gevolgd. Echter, indien het een woning betreft dat wordt verhuurd (en waarop huurbescherming van toepassing is), wordt rekening gehouden met een waardedrukkend effect (de leegwaarderatio). Het maximale belastingtarief in box 3 is effectief 1,61% (2018).
Wanneer met de verhuur beoogd wordt een dan normaal rendement te behalen (actieve verhuur) valt dit vastgoed in box 1 (inkomen uit werk en woning) belast. In box 1 wordt belasting geheven over de daadwerkelijke inkomsten onder aftrek van daadwerkelijke uitgaven (of afschrijvingen als de uitgave meerdere jaren nut afwerpt). Ook een gerealiseerde meerwaarde is belast. Het maximale belastingtarief in box 1 is 51,95%.
Let op dat veel discussie ontstaat zodra onderhoud c.q. verbetering plaatsvindt aan het pand. Wat is de reden hiervan (verhuurbaar houden of hogere huur kunnen bedingen)? Dit kan doorslaggevend zijn voor de belastingheffing.
Advies van een fiscalist
De grens tussen passieve of actieve verhuur is niet eenduidig aan te geven. De massa aan jurisprudentie laat zien dat een groot grijs gebied bestaat waarin de daadwerkelijke feiten en omstandigheden uiteindelijk bepalen hoe het vastgoed moet worden belast. Dat dit grote effecten kan hebben op uw rendement, is vanzelfsprekend.
Mocht u in het bezit zijn van vastgoed, kan het raadzaam zijn om uw belastingpositie met een fiscalist te overleggen. Ook als u reeds een discussie heeft met de Belastingdienst, is het raadzaam om een fiscalist in te schakelen. Ons kantoor is gespecialiseerd in vastgoedproblematiek en beoordeelt graag uw belastingpositie.